모아통합기획 총정리: 주민제안 종료, 권리산정기준일 ‘구역계 공개일’로 변경
핵심 요약
- 모아타운 주민제안 방식은 2026년 말 종료 — 서울시가 하반기까지만 신청을 받겠다는 방침을 각 자치구에 전달했습니다.
- 2027년부터 신규 모아타운은 자치구청장이 대상지를 발굴하고 관리계획안을 수립해 서울시에 제출하는 ‘모아통합기획’으로 일원화됩니다.
- 관리계획 수립과 조합설립을 동시에 진행해 후보지 선정~착공 기간을 약 6년에서 4년 6개월로 줄이는 것이 목표입니다.
- 권리산정기준일은 구역계 공개일 원칙으로, 분양권은 기준일 다음 날까지 등기·사용승인을 마친 경우에만 인정되는 방향으로 바뀝니다(설명회 안내 기준, 최종 확정 전).
1. 왜 주민제안 방식을 종료하나
모아타운 대상지는 당초 자치구 공모와 주민제안 두 가지 방식으로 선정됐습니다. 자치구 공모는 토지등소유자 30% 동의만으로 신청이 가능해 지분 쪼개기 등 투기 우려와 주민 갈등이 이어졌고, 서울시는 2024년 7월 자치구 공모를 조기 종료하고 주민제안 방식으로 전환했습니다.
현행 주민제안은 토지등소유자 60% 이상 + 토지면적 2분의 1 이상 동의를 받아 주민이 직접 관리계획안을 마련하는 구조입니다. 여기에 ▲노후·불량 건축물 소유자 동의 3분의 2 미만 ▲2022년 이후 건축물 매입자의 동의 비율 30% 이상 ▲토지등소유자 25% 또는 토지면적 3분의 1 이상 반대 ▲이상거래 급증 등 투기 정황이 있으면 검토 대상에서 제외됩니다. 문턱이 높아지고 주민이 계획안까지 직접 만들어야 하는 부담이 겹치면서 신규 사업 속도가 떨어졌고, 서울시는 공공이 초기부터 계획을 맡는 방식으로 전환을 결정했습니다.
2. 모아통합기획의 구조
| 주체 | 역할 |
|---|---|
| 자치구·서울시 | 역할대상지 발굴, 관리계획 수립·지원 |
| 주민 | 역할개별 모아주택 조합설립·사업 추진 |
| 모아통합계획가(MP) | 역할계획 조정·자문 |
| SH | 역할추정분담금 등 사업성 분석, 필요 시 공동시행 |
- 관리계획은 1년 안에 수립하는 것을 목표로 하고, 조합설립 이후에도 조합이 선정한 설계자와 공공이 건축계획·관리계획 변경을 함께 추진합니다.
- 서울시는 2030년까지 모아통합기획 대상지 100곳, 약 12만 가구 규모의 정비계획을 마련할 계획입니다.
- 첫 모델 대상지로 광진구 건국대 일대, 금천구 석수역세권, 관악구 난곡동이 거론됐습니다.
- 기존 사업지는 공정관리를 강화해 2028년까지 1만4천 호, 2031년까지 4만 호 착공을 목표로 합니다.
3. 권리산정기준일·분양권 인정 기준이 바뀝니다 (설명회 안내 기준, 최종 확정 전)
2026년 10월 1일 서울시 주민설명회에서 안내된 모아통합기획의 투기방지 기준은 다음과 같습니다. 서울시는 “확정 직전 단계”라고 설명했으며, 최종 내용은 공식 공고로 확인해야 합니다.
| 구분 | 기존(주민제안) | 모아통합기획 |
|---|---|---|
| 권리산정기준일 | 기존(주민제안)주민제안 자치구 접수일 또는 구청장 요청일 | 모아통합기획구역계 공개일 원칙(연번 동의서 부여 사실을 구 홈페이지·동 게시판 등에 공고한 날). 필요 시 구청장이 별도 일자 요청 가능 |
| 분양권 인정 | 기존(주민제안)기준일 전 착공 시 인정 | 모아통합기획기준일 다음 날까지 구분소유권 확보(등기·사용승인) 시 인정 |
| 건축허가 제한 | 기존(주민제안)토지등소유자 50% 이상 요청 + 자치구 타당성 인정 시 | 모아통합기획현행 유지 |
| 토지거래허가 | 기존(주민제안)– | 모아통합기획구역 내 사도(지목 ‘도로’)만 지정 |
핵심은 분양권 인정 시점이 ‘착공’에서 ‘준공·등기’로 앞당겨진다는 점입니다. 이제 기준일 이후 착공만 해 둔 신축 다세대는 분양권을 인정받기 어렵습니다. 다만 2026년 8월 「모아타운 쾌속통합 추진계획」 시행 이전에 착공신고를 마친 건축물은 종전처럼 인정하는 경과 규정이 안내됐습니다. 해당 지역에서 신축·매수를 검토 중이라면 반드시 구청에 확인하십시오.
후보지 공모 요건(설명회 안내 기준)
| 구분 | 기준 |
|---|---|
| 동의율 | 기준토지등소유자 60% + 토지면적 1/2 (자치구가 연번 부여한 동의서로 징구) |
| 면적 | 기준2만㎡ 이상 ~ 10만㎡ 미만 |
| 노후도 | 기준전체 50% 이상 |
| 제외 | 기준정비(예정)구역, 신통기획·재개발 등 타 사업 추진 구역, 반대 25%(또는 토지면적 1/3) 이상, 투기 정황·사도 지분 쪼개기 발생 구역 등 |
선정은 정량평가(기본 100점, 가점 30점, 감점 35점)를 참고자료로 하되, 갈등·투기, 사업 시급성, 진입도로 등 실현가능성을 따지는 정성평가와 선정위원회 심의로 결정됩니다. 점수순 선정이 아니므로 진입도로 확보와 반대 동의 관리가 실질적인 관건입니다.
주민 지원제도(설명회 안내 기준)
- 관리계획 수립비: 공공 부담(시비 70%·구비 30%)
- SH 사업성 분석: 종전·종후자산 감정평가와 공사비 시나리오별 개별 추정분담금 산출 → 조합설립 동의 징구 시 활용
- 조합설립 지원: 자치구청장이 정비업체를 선정해 정관·동의서 징구·창립총회 지원(토지등소유자 100인 이상 등 요건)
- 전자동의 비용 지원, 전자투표·온라인총회 보조금 지원
- 초기사업비 융자: 조합설립인가 조합 대상, 구역당 최대 20억 원, 연 2.2%, 3년 만기(HUG 보증)
서울시는 관리계획~조합설립~통합심의를 최대 3년 안에 마치는 것을 목표로 제시했습니다.
4. 주민·준비위원회 체크포인트
- 올해 안 주민제안 접수 가능 여부를 관할 구청에 즉시 확인하십시오. 진행 중인 동의서 징구가 있다면 접수 마감 일정과 맞춰야 합니다.
- 2027년 이후 추진 지역은 자치구의 대상지 발굴 단계에서 노후도·주민 의지 등 기초자료를 구청과 공유하는 것이 중요해집니다.
- 관리계획과 조합설립이 병행되므로, 조합설립 동의 요건·창립총회 준비를 초기부터 함께 설계해야 기간 단축 효과를 누릴 수 있습니다.
5. 서울시 ‘우리조합 첫걸음 주민설명회'(2026년 10월)
서울시는 모아통합기획 절차와 사업기간 단축 방안, 후보지 신청 절차, 초기사업비 융자, 전자투표 등을 안내하는 설명회를 권역별로 열고 있습니다. 사전 신청 없이 해당 권역 장소로 참석하면 됩니다.
- 10월 13일 — 강남구 대치평생학습관
- 10월 20일 — 성동구청
- 10월 22일 — 용산구청
- 10월 27일 — 마포구청
- 10월 29일 — 영등포구청
출처: 서울시 모아통합기획 주민설명회(2026.10.1) 안내 내용, 조선비즈(2026.9.15), 머니투데이(2026.8.23·9.21), 아시아경제(2026.7.30) 등 서울시 발표 보도 종합