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정비사업 방식별 비교
사업방식마다 근거법령, 동의요건, 사전 절차가 다릅니다. 당사는 사업장 여건을 진단해 가장 빠르고 안전한 방식을 제안합니다.
도시정비법 · 소규모주택정비법 사업
| 사업방식 | 근거법령 | 조합설립 등 동의요건 | 주요 절차·특징 |
|---|---|---|---|
| 재개발 | 도시정비법 제35조제2항 | 토지등소유자 3/4 이상 + 토지면적 1/2 이상 | 정비구역 지정 → 추진위 → 조합설립 |
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| 재건축 | 도시정비법 제35조제3항 (2025.5.1 시행) | 동별 과반수 + 전체 70% + 토지면적 70% (종전 75%·3/4, 상가 동별 요건 1/3까지 완화) | 재건축진단(구 안전진단) 사업시행인가 전까지 통과 |
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| 가로주택정비 소규모재개발사업 | 소규모주택정비법 제23조 (2026.2.27 시행) | 토지등소유자 75% 이상(종전 80%) + 토지면적 2/3 이상 | 구역지정 없이 조합설립 → 통합심의 |
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| 소규모재건축 | 소규모주택정비법 제23조 (2026.2.27 시행) | 동별 과반수(5명 이하 동 제외) + 전체 70% + 토지면적 70% (종전 75%) | 통합심의 |
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| 자율주택정비 | 소규모주택정비법 (2026.2.27 시행) | 주민합의체: 5명 이하 전원, 5명 초과 시 80% 이상 | 조합 없이 주민합의체로 시행 |
| 모아타운 (소규모주택정비 관리지역) | 소규모주택정비법 + 서울시 조례·공모기준 | 현행 주민제안: 토지등소유자 60% + 토지면적 1/2 (2026년 말 종료) 2027년~ 모아통합기획: 자치구 후보지 공모 (동의 60% + 1/2, 2~10만㎡, 노후도 50%)* | 관리계획 승인 후 블록별 모아주택 (가로주택·소규모재건축 요건) |
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| 미래타운 (고양시 관리지역) | 소규모주택정비법 (관리지역) | 개별 사업은 가로주택·소규모재건축 등 해당 사업 요건 적용 | 고양시의 소규모주택정비 관리지역 명칭 |
| 공동주택 리모델링 | 주택법 제11조·제66조 | 조합설립: 구분소유자·의결권 2/3 + 동별 1/2 행위허가: 3/4 + 동별 1/2 | 사용검사 후 15년 경과 공동주택 |
* 모아타운은 2026년 말 주민제안 방식이 종료되고, 2027년부터 자치구가 대상지를 발굴·공모하는 「모아통합기획」으로 전환됩니다. 공모 요건은 서울시 설명회(2026.10) 안내 기준으로 최종 공고 시 확인이 필요합니다.
서울시 지원 · 공공 · 민간 복합 방식
| 사업방식 | 근거 | 대상·동의요건 | 주요 특징 | ||||||||||||||||||
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| 신속통합기획 | 서울시 방침 | 후보지 신청: 토지등소유자 30% 이상 (주거환경개선사업지역 50%) | 정비계획 단계부터 서울시 사전 기획·자문 | ||||||||||||||||||
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| 역세권 활성화사업 | 서울시 조례·운영기준 | 승강장 250m 이내 (지역중심 이상 환승역 350m) | 용도지역 상향(최대 상업)·공공기여 2026년 대상 확대·공모 추진 | ||||||||||||||||||
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| 역세권 장기전세주택 (역세권 시프트) | 서울시 운영기준 (2026.3.6 개정) | 1차 350m 이내 · 2차 350~500m 사전검토 동의 각 40% 이상 | 혜택 용도지역 상향·용적률 완화 조건 늘어난 용적률의 50%를 장기전세주택으로 공급 | ||||||||||||||||||
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| 도심 공공주택 복합사업 | 공공주택특별법 | 지구지정: 토지등소유자 2/3 이상 + 토지면적 1/2 이상 | LH·SH 등 공공 시행 | ||||||||||||||||||
| 도심복합개발사업 | 도심복합개발법 (2025.2 시행) | 사업시행자 지정: 토지등소유자 2/3 이상 + 토지면적 1/2 이상 | 신탁·리츠 등 민간 시행 성장거점형·주거중심형 | ||||||||||||||||||
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선(先) 조합설립 — 구역지정 전부터 조합설립 준비 가능
재개발·재건축·역세권 장기전세(도시정비형 재개발) 모두 같은 도시정비법 절차를 따르므로 동일하게 적용됩니다. 모아타운은 2027년 모아통합기획부터 관리계획 수립과 조합설립을 병행할 수 있습니다.
- 구역지정 전 추진위 정비예정구역·입안 결정 지역 등은 구역지정 전에도 추진위 구성 가능(2025.6.4 시행). 입안요청·입안제안·추진위 동의는 서로 인정(법 제36조의3)
- 조합 직접설립 토지등소유자 과반수 동의 시 추진위 생략, 구청 공공지원(정비업체 선정·주민협의체 구성)
- 병행 지침(서울시 2026.8.18) 조합설립 동의율(재개발 75%)을 미리 확보한 구역은 구역지정 전 정관·임원 선출 준비 → 구역지정 후 추정분담금 통지 30일·창립총회 병행 → 구역지정~조합설립 약 120일
- 모아타운(2027~) 자치구가 구역계를 정해 연번 동의서를 부여하면 관리계획 수립과 개별 모아주택 조합설립 동의를 동시에 진행(관리계획 1년 내 수립 목표)
- 유의 조합설립인가는 정비구역 지정·고시(모아타운은 관리계획 승인) 이후. 입안 동의만으로는 조합설립 동의로 간주되지 않음(국토부 회신)
권리산정기준일 정리 — 사업별 분양권 기준
| 사업 | 권리산정기준일 |
|---|---|
| 재개발·재건축 | 정비구역 지정·고시일 또는 시·도지사가 투기 억제를 위해 따로 정한 날(도시정비법 제77조). 기준일 다음 날 이후 필지 분할, 단독·다가구의 다세대 전환, 토지·건물 분리 취득, 나대지 신축 등으로 늘어난 소유자는 분양권 없이 현금청산 |
| 신속통합기획 | 도시정비법 제77조 적용 + 서울시가 후보지 선정 시 별도 기준일을 정해 고시 — 구역별 고시문 확인 필수 |
| 역세권 장기전세 (도시정비형 재개발) | 도시정비법 제77조 적용(정비구역 지정·고시일 또는 별도 지정일) |
| 모아타운 | 현행: 주민제안 접수일 또는 구청장 요청일 / 2027년~ 모아통합기획: 구역계 공개일 원칙(필요 시 구청장 요청일), 분양권은 기준일 다음 날까지 구분소유권 확보(등기·사용승인) 시 인정 — 확정 전 |
| 가로주택· 소규모재건축 (모아타운 외 지역) | 구역별 정관·관리처분 기준과 조합원 자격 요건 확인 필요(투기과열지구는 조합설립인가 후 조합원 지위 양도 제한) |
당사의 사전자문 지원 범위
- 사업방식 진단·비교
- 동의서 징구 전략
- 통합심의·자문 서류 작성
- 관리계획·정비계획 지원
※ 재개발 조합설립 동의율을 70%로 낮추는 내용은 정부 대책(2026.8.13)과 도시정비법 개정안 발의(2026.9) 단계이며, 아직 시행되지 않았습니다.
※ 세부 요건은 사업장 여건과 법령·조례 개정에 따라 달라질 수 있어, 당사가 사전 진단 후 최적 방식을 제안합니다. (2026년 10월 기준)