그런데 조합원 분양신청기간을 마치고 이제 얼른 관리처분계획인가, 이주·철거를 진행하면 되겠구나 싶었는데, 갑자기 일부 조합원들이 분양신청통지를 받지 못했다며 민원이 엄청나다. 

빠르게 사업추진을 하느라 세세한 것까진 살펴보지 않았지만, 정비업체나 직원에게 물어보니 조합원 명부를 기준으로 분양신청통지는 빠짐없이 했다고 한다. 

조합장 甲으로서는 답답했다. 도시 및 주거환경정비법 제72조제1항은 사업시행자(조합)에게 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 90일 이내에 분양신청에 관한 사항을 토지등소유자에게 통지하도록 규정하고 있고, 서울시 표준 정관 제11조제3항은 조합원에게 조합원이 변경된 경우 조합원변경신고서를 조합에게 신고할 것과 신고하지 아니하여 발생되는 불이익 등에 대해서는 조합에 대항하거나 이의를 제기할 수 없다고 규정하고 있으니, 조합원들이 제대로 변경신고를 안했다고 한다면 조합이 분양신청 통지를 기존의 조합원 명부로 했다고 해서 문제될 것이 없는 것 아닌가 싶었다. 통지하기 전에 일일이 등기부등본을 확인하는 것도 어렵지 않은가. 

그런데 조합원들은 서울시 표준 정관 제8조제1항에서 조합에게 조합원의 권리·의무에 관한 사항을 조합원에게 성실히 통지·공고하도록 규정하고 있고, 같은 정관 제11조제1항제1호에서 분양청구권이 명확하게 조합원의 권리라고 규정하고 있는 만큼, 조합이 성실하게 통지하지 않아 분양신청을 하지 못했으니 다 조합의 탓이라고 말한다. 

과연 누구의 말이 맞을까. 법원의 입장부터 한번 살펴보자. 일부 하급심들의 경우 “피고의 정관 제10조제3항에서는 조합원이 권리를 양도하거나 주소 등을 변경하였을 경우 조합원에게 신고의무를 부과하고, 신고의 불이행으로 인하여 발생하는 불이익을 조합원이 부담하도록 규정하고 있기는 하나, 토지 등 소유자가 주소의 변경 신고를 하지 않았다고 하여 곧바로 토지 등 소유자에게 주소 변경의 미신고 책임을 물어 분양권 미부여라는 불이익을 부담시키는 것은 부당하게 소유자의 권리를 제한하는 것으로서 그와 같은 규정의 효력을 인정하기 어렵다.”, “조합은 조합원인 토지 등 소유자가 자신의 권리를 적절하게 행사할 수 있도록 배려할 주의의무를 다하여야 하고, 같은 취지에서 피고의 정관 제7조제1항은 조합원의 권리·의무에 관한 사항을 고지함에 있어 조합의 성실의무를 규정하고 있으므로, 피고로서는 원고들에 대한 분양신청 통지가 반송될 경우 원고들의 실제 거주지를 알아보는 등으로 적극적인 노력을 기울여 원고들이 분양신청 기간 내에 분양신청 여부를 결정할 수 있는 기회를 부여하였어야 한다”라고 판시하며, 조합의 책임을 무겁게 본 사례도 있다(수원지방법원 2017.11.21. 선고 2017구합65747 판결, 대구지방법원 2020.12.24. 선고 2020구합22017 판결, 수원지방법원 2021.6.24. 선고 2020구합76709 판결).

그러나 다른 하급심들은 “조합원의 주소 및 권리변동 사항은 다수의 이해관계인을 상대로 한 분양신청 절차를 실시하기 직전까지도 변경될 수 있고, 이를 일일이 추적하여 확인할 수 없는 조합의 현실을 고려하면 조합원에게 주소 및 권리변동 등의 신고의무를 부과하되, 이를 해태하였을 경우 이미 신고된 대로 조합의 업무를 실시하고 신고의 해태로 발생하는 불이익에 대하여는 이의를 제기할 수 없도록 정한 피고 조합의 정관 규정이 조합원에게 현저히 불공정하거나 과도한 의무를 부담 지우는 규정이라고 보기 어렵다”라고 판시하며, 조합의 입장에 손을 들어 주었다(수원지방법원 2021.12.23. 선고 2021구합62288 판결, 수원고등법원 2023.2.10. 선고 2022누10197 판결, 부산지방법원 2021.4.15. 선고 2020구합23354 판결, 서울고등법원 2019.9.26. 선고 2019누35871 판결, 광주고등법원 (전주) 2023.2.15. 선고 2021누1836 판결 등).

다수의 이해관계자가 모여 사업을 추진하게 되는 정비사업 조합의 특성을 고려할 때, 조합에게 개개인의 조합원의 주소를 추적해가며 통지의무를 부과시키는 것은 다소 과도한 측면이 있다고 보이므로, 원칙적으로 조합의 입장이 타당하다고 생각된다.

다만 조합의 책임을 무겁게 본 사안들의 개별적인 상황을 보면, 조합 설립 이후부터 단 한번도 정비사업에 관한 우편물을 송달받지 못한 경우이거나, 분양신청 개별통지를 할 당시 우편물이 반송되면서 반송사유로 ‘이사감’이라는 사실을 확인한 경우, 일부 하급심의 판단처럼 조합의 책임을 인정할 가능성도 완전히 배제할 수 없다. 

이에 조합으로서도 한 번쯤 확인해볼만한 사정이 있다면 부동산등기부등본을 새롭게 발급받아 소유권 변동내역을 확인해보거나, 주민등록법 제29조, 동법 시행령 제47조에 따라 주민등록표를 열람하거나 등·초본을 교부받아 주소지를 확인하여 다시 통지절차를 거쳐 분쟁을 예방하는데 도움이 될 것이다.

다음은 일문일답.

▲5월 9일까지 계약한 후 토지거래허가일로부터 잔여임대차계약이 4개월보다 적게 남은 경우 임대차계약이 종료되면 바로 실거주 해야 하는지=허가일로부터 잔여임대차계약이 4개월보다 적게 남은 경우에는 기존 규정과 같이 허가일로부터 4개월 내에만 입주하고 2년간 실거주하면 된다.

▲신규 지정 조정대상지역 주택의 경우 토지거래허가제도상 실거주 의무가 유예(4→6개월)되고 매수인이 무주택자로 제한되는데, 허가일로부터 잔여 임차기간이 6개월 미만 주택을 매수하는 경우에도 매수인이 무주택자로 제한되는 것인지=무주택자로 제한되지 않는다. 신규 지정된 조정대상지역의 경우 잔여 임차기간이 6개월 미만인 다주택자 보유 주택을 매수하는 것은 무주택자 여부와 상관없이 가능하다.

▲신규 지정지역은 계약일로부터 6개월 내 잔금ㆍ등기하도록 유예되었는데, 토지거래허가 대상인 경우 현행 제도상으로는 허가 후 4개월 내 실입주인데도 6개월 내 잔금ㆍ등기가 가능한 것인지=가능하다. 신규 지정지역은 계약일로부터 6개월 내 잔금·등기하고, 토지거래허가일로부터 6개월 내 입주하고 2년간 실거주하면 된다. 관련 규정 개정을 통해 6개월 내 실입주 조건으로 토지거래허가를 받을 수 있도록 조치할 예정이다.

▲임대 중인 주택에 대한 실거주 의무 유예가 적용된 토지거래허가는 언제부터 신청할 수 있고, 언제부터 허가 가능한 것인지=올해 2월 내 관련규정이 개정될 예정으로 개정 후 허가가 가능하다. 부동산거래신고법에 따르면 신청일부터 15일(영업일) 이내 허가심사하게 되어 있으므로 허가받을 수 있는 기간을 고려하여 허가를 신청하면 된다. 일례로 2월 12일 신청하는 경우 영업일 15일 이후인 3월 10일 이전에 허가가 가능하다.

▲임대 중인 토지거래허가 대상 주택에 대한 실거주 의무를 유예하기 위해 추가 제출해야 하는 서류 등이 있는지=전세계약서 또는 임대차계약서, 개인정보 동의서 등이 필요하다. 이번 실거주 유예는 매도자가 양도세 중과를 적용받는 다주택자로서 매수자인 무주택자가 임대 중이거나 전세권이 설정된 조정대상지역 소재 주택을 거래하는 경우에 적용된다. 해당 요건을 확인하기 위해 임대차 계약서나 전세 계약서가 제출이 필요하며 다주택자 및 무주택자임을 확인하기 위해 개인정보 동의서가 추가로 요청될 예정이다.

▲매수자가 무주택자로 제한된다고 했는데, 무주택자 여부를 보는 기준 시점이 언제인지=허가 신청시를 기준으로 한다. 전입신고 의무 유예의 경우 대출 신청일을 기준으로 판단한다.

▲임대 중인 주택에 대한 실거주 의무 유예와 주택담보대출 전입신고 기한 유예는 매도인이 1주택자일 때도 가능한 것인지=매도인이 1주택자인 경우에는 적용되지 않는다. 이번 실거주 유예는 다주택자 양도세 중과 유예 종료에 따른 한시적 보완 조치로서 매도인이 해당 조정대상지역에 주택 등을 보유한 다주택자인 경우에만 예외적으로 적용된다.

▲전세대출을 이용 중인 자가 규제지역 내 3억원 초과 아파트 구입 시 전세대출이 회수되는데, 이번 조치에도 불구하고 동 규제로 인해 전세대출을 이용 중인 무주택자가 주택을 매수하는 것은 사실상 어려운 것 아닌지=구입한 아파트에 세입자가 살고 있는 경우 해당 임대차계약의 잔여기간까지는 전세대출이 회수되지 않는다. 전세대출 보유자가 투기·투과지역 내 시가 3억원 초과 아파트를 취득하면 해당 아파트에 대한 소유권 이전 등기완료일에 대출이 회수된다. 다만 취득한 아파트에 세입자가 거주하고 있고 해당 세입자의 임대차계약 잔여기간이 남은 경우 그 잔여기간까지는 아파트 취득자의 전세대출 회수가 유예된다. 아파트 취득 차주의 전세대출 만기와 취득 아파트에 거주하던 세입자의 임대차계약 만기 중 먼저 도래하는 시기까지만 전세대출 이용이 가능하다.

재건축 상가 조합원에게 일방적으로 유리한 종전자산평가를 약속한 합의는 무효라는 법원의 판결이 나왔다. 공정성이 떨어지는 평가 절차에 법령에서 정한 자산 평가방법을 위반해 효력이 없다는 것이다. 또 상가 조합원의 주택공급 기준을 완화한 조합정관도 조합원 전원의 동의를 받지 않아 효력이 없다고 판단했다.

서울중앙지방법원 제33민사부는 지난 15일 서울의 A재건축의 일부 조합원들이 조합을 상대로 낸 ‘총회결의 무효 확인’ 소송에서 원고 승소 판결을 내렸다.

판결문에 따르면 A재건축조합은 지난 2021년 구청으로부터 조합설립인가를 받았다. 앞서 지난 2017년 추진위원회 당시 상가소유자들과 사업 참여 등에 대해 협의를 진행했지만, 합의에 이르지 못했다. 이에 따라 상가를 제외한 재건축을 진행하기로 결정하고, 상가소유자들을 상대로 토지분할 청구의 소를 제기했다.

하지만 조합은 2023년 상가소유자들과 지속적인 협의를 진행한 결과 ‘상가 합의서(안)’을 마련하게 된다.

해당 합의서(안)의 주요 내용은 ‘기존 상가의 1층 소유자 권리가액은 기존 아파트의 비례율이 감안된 대지면적에 대한 평균 평당 감정평가액의 3.1배를 적용하고, 2층 상가소유자는 1층 산정가액의 55%를 적용한다’는 것이었다.

또 상가소유자가 신축 주택(아파트)의 분양신청을 희망하는 경우 기존 상가의 권리가액에서 새로 받을 상가의 조합원 분양가를 제외한 금액이 최소규모 분양 단위의 추산액보다 크게 산정한다는 내용도 담겼다. 특히 해당 내용은 필요한 경우 정관 등으로 정하는 비율을 조정토록 했다.

이에 따라 조합은 2023년 임시총회를 개최해 상가 합의안과 정관 개정에 대한 안건을 상정했고, 전체 조합원 1,938명 중 1,400여명이 찬성해 가결됐다고 판단했다. 이후 토지분할 청구의 소를 취하하고, 상가 부지 편입과 상가소유자의 조합 가입, 정관 개정 등의 이유로 조합설립변경인가를 받았고, 2024년 사업시행계획인가를 받았다.

하지만 일부 조합원들은 정관 개정 규정은 상가소유자가 상가가 아닌 주택을 공급 받을 수 있는 기준을 법령과 달리 정한 것은 조합원 전원 동의가 필요해 무효라고 주장했다. 또 상가 조합원의 종전 자산가액 산정도 일률적으로 평균 평가액의 3.1배를 적용하는 것은 법령에 위반된다며 소송을 제기했다.

이에 대해 재판부는 원고의 주장을 받아들여 상가소유자의 주택공급 기준과 상가의 종전자산가액 산정 등이 모두 위법하다고 판결했다.

우선 재판부는 조합정관 개정안과 합의안의 내용은 상가 조합원에게 예외적으로 주택을 공급할 수 있는 법령 규정과 달리 정하는 것이어서 조합원 전원의 동의가 필요하다고 판단했다.

재판부는 “법령에서 상가소유자에게 주택 분양을 예외적으로 허용한 취지는 ‘상가조합원에게 상가를 공급해야 한다’는 원칙을 지키는 것이 불가능하거나, 상가조합원에게 부당한 결과가 발생하는 경우 공동주택을 공급할 수 있도록 한 것”이라며 “합의안에 따르면 상가 조합원에게 상가를 공급한다는 원칙을 지킬 수 있는 경우에도 상가 조합원이 상가 분양을 포기하는 등 임의적 선택에 따라 상가 또는 주택을 분양받을 수 있게 된다”고 설명했다.

이어 “이는 상가조합원에 대한 주택공급의 예외사유를 규정한 도시정비법 시행령 기준을 완화한 것이어서 조합원 전원의 동의가 필요하다”며 “임시총회에서 조합원 전원의 동의가 없어 의결정족수를 미달한 중대한 하자가 있다”고 판결했다.

더불어 합의안에 따라 상가 조합원에게 일률적인 종전가액을 적용하는 것도 공정하지 못한 평가로 무효라고 판단했다.

재판부는 “도시정비법 관련 규정의 내용에 비춰볼 때 사업시행자가 종전자산의 가격 등을 평가하는 경우 반드시 규모나 위치, 용도 등을 참작해 공정한 평가가 이뤄지도록 해야 한다”며 “법령에서 정한 평가요소들을 무시하고, 사업시행자가 임의대로 자산평가 방법을 정할 수 없다”고 지적했다.

이어 “법령에서 정한 사안을 참작하지 않은 채 일률적으로 종전 아파트 대지권의 단위면적당 감정평가액의 3.1배(상가 2층의 경우 1층의 55%)를 적용한다는 것은 아무런 근거 없이 일방적으로 상가 조합원에게 유리하게 종전 상가가액을 평가하는 것”이라며 “공정한 자산평가 방법으로 볼 수 없을 뿐만 아니라 자산 평가방법에 대한 도시정비법의 관련 규정을 정면으로 위반한 것으로서 무효”라고 판시했다.

출처 : 위클리한국주택경제신문(http://www.arunews.com)

1. 조합원 지위 승계 요건 제한 (도시정비법 제39조 제2항):'대표조합원이 아닌 개별 판단이 원칙'

투기과열지구 지정 후 조합설립인가가 난 재건축구역에서는 원칙적으로 양수인은 조합원 지위를 승계할 수 없습니다. 다만,양도인에게 예외 사유가 인정되는 경우에 한해 조합원 지위를 승계할 수 있는데, 공유 부동산의 경우 그 예외사유를 누구를 기준으로 판단할 것인가? 그 판단 기준이 변경되었습니다.

핵심 변경 사항: 지위 승계 예외 요건 판단 기준

법원 판단의 중대성 (현금청산 위험 증가)

1. 지분별 심사 원칙: 매수인이 공유 부동산 지분을 여러 명의 양도인으로부터 취득했을 경우, 대표조합원 1인만이 아니라, 실제 양도인별로 개별 판단해야 한다는 취지로 판시하였습니다. 즉,양수인이 여러명의 양도인으로부터 각 지분을 매수한 경우, 각 지분별로 양도인이 요건을 충족했는지를 따져야 한다는 것입니다. 「2025년8월 대법원  판결」

2. 현금청산 위험: 공유자 예외 요건을 충족하지 못한 양도인으로부터 취득한 지분은 조합원 지위를 인정받을 수 없으며, 해당 지분은 현금청산 대상이 됩니다.

3. 기존 거래의 파장: 기존의 **'대표조합원만 괜찮으면 전체 OK'**라는 국토교통부 유권해석을 믿고 거래한 조합원이나 매수인은 예측하지 못한 현금청산 위험에 처하게 되며, 이는 조합에도 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

 결론: 공유 부동산 지분을 거래하는 경우, 매매 계약을 체결하기 전에 지분을 판매하는 양도인 개개인이 모두 법에서 정한 예외 요건을 충족하는지 철저하게 확인해야 합니다.

2. 5년 재당첨 제한 (도시정비법 제72조 제6항): 공유자 중 1인 해당 시 전체 제한

'투기과열지구 내 정비사업에서 관리처분계획에 따라 분양 대상자로 선정된 자 및 그 세대에 속한 자는 그 선정일로부터 5년 이내에는 투기과열지구 내에서 분양신청을 할 수 없다' 라고 규정하고 있고,  공유 부동산의 경우 이 규정 적용 범위에 대한 판단이 강화되었습니다.

에 대한 판단이 강화되었습니다.

• 쟁점: 재건축구역 내 공유부동산에서 공유자 중 일부만 재당첨제한에 해당하는 경우, 재당첨제한을 받지 않는 다른 공유자가 대표조합원으로서 전체 부동산에 대하여 분양신청을 할 수 있는지 여부

• 법제처 및 법원의 판단 근거:

  • 법제처는 ‘공유자 중 일부가 다른 정비사업의 분양대상자에 해당하는데, 이를 회피하기 위해 다른 공유자를 대표조합원으로 해서 분양신청하는 행위를 허용할 경우 입법 목적을 훼손한다’는 부정적인 입장을 밝혔습니다.

  • 법원 판결 (수원고등법원 2025년 6월): 이러한 입장을 재확인하며, 토지 등 공유자 중 1인이 재당첨 제한 대상인 경우, 특별한 사정이 없는 한, 다른 공유자도 분양신청이 제한된다고 판시했습니다.

 가장 중요한 위험 사항:

• 분양 자격 상실: 공유자 중 단 한 명이라도 5년 재당첨 제한 규정에 해당한다면, 해당 공유 부동산 전체에 대하여 분양신청이 불가능해지며, 공유자 전부 현금청산 대상이 됩니다.

 긴급 당부 사항: 즉시 확인하세요

이번 법원 판결들은 공유 부동산을 소유하거나 거래한 모든 이해관계자에게 매우 중요한 사안입니다.

1. 지위 승계 건: 지분 매매 시 양도인(지분 소유자) 각자가 법적 예외 요건을 충족했는지 재확인하십시오.

2. 재당첨 제한 건: 공유자 전원 및 그 세대원이 최근 5년 이내 투기과열지구 내 다른 사업에서 분양 대상자로 선정된 이력이 없는지 즉시 확인하십시오.

법적 리스크 예방을 위해 반드시 전문가(변호사 등)와 상담하시어 소유하신 부동산의 자격 요건을 정확히 검토하시기를 강력히 권고 드립니다.

안녕하십니까. 당사 홈페이지를 방문해 주신 고객 여러분께 감사드립니다.

도시정비사업(재개발/재건축) 추진 과정에서 자주 문의되는 쟁점 중 하나인 '이주비 미대출 조합원에 대한 이자 상당액 보상 문제' 및 **'이자 대납액의 사업비 처리 방안'**에 대해, 관련 법규와 다수 판례에 기초한 사실관계를 안내드리고자 합니다. 이 정보가 조합원님의 사업 이해에 도움이 되기를 바랍니다.

당사는 그동안의 정비사업 추진 경험을 바탕으로, 해당 쟁점에 대한 법적 판단 기준을 면밀히 분석하여 다음과 같이 정리했습니다.

1. 관련 법규 및 사업시행자의 의무 범위

「도시 및 주거환경정비법」(도시정비법) 제52조 제1항은 사업시행자가 정비계획에 따라 다음 사항을 포함하는 사업시행계획서를 작성해야 함을 규정합니다.

• 도시정비법 제52조 제1항 제3호: 임시거주시설을 포함한 주민이주대책

• 도시정비법 제52조 제1항 제4호: 세입자의 주거 및 이주 대책

도시정비법은 사업시행자에게 이와 같은 이주대책을 수립하도록 의무화하고 있을 뿐, 이주비 대출 및 그 이자 지급과 관련하여 구체적인 금전적 보상 의무를 별도로 규정하고 있지는 않습니다.

• 실무적 대출 구조: 실무적으로 이주비 대출은 사업시행자(조합 등)가 조합원에게 직접 금전을 대여해 주는 것이 아니라, 사업시행자와 시중은행과의 업무협약을 통해 시중은행과 조합원 사이에 대출계약이 직접 체결되는 구조로 이루어지는 경우가 많으며, 해당 이주비 대출금에 대한 이자 등을 사업시행자가 대납해 주는 경우가 많습니다.

2. 이주비 미대출 조합원에게 이자 상당액을 보상해야 하는지 여부

이주비 미대출 조합원이 대출 조합원에게 대납된 이자 상당액의 보상을 요구할 수 있는지에 대한 법적 판단 및 그 근거는 다음과 같습니다.

• 판례의 핵심 취지 및 판단 근거:

  • 법원은 사업시행자가 대다수의 조합원들에게 이주비 대출 알선을 하여 이주하게 하고 사업비로 이자 등을 대납한 경우, 이주비 미수령 조합원들도 정비사업이 원활하게 진행되는 데 따른 이익을 공통적으로 향유하였다고 판단합니다.

  • 따라서, 이주비 미대출 조합원이 이자 대납 금원 상당액의 손해를 입었다는 이유만으로 사업시행자가 해당 금액을 개별적으로 보상해야 할 의무가 도출되지 않는다고 보고 있습니다.

• 법적 결론: 이주비 미대출 조합원에게 이자 대납 금원 상당액을 개별 보상해야 할 법적 의무는 발생하지 않는다는 것이 사법부의 일관된 입장입니다.

  법적 판단 1: 기존 판례에 비추어 볼 때, 이주비 미대출 조합원에게 이주비 대출 조합원의 이자 대납 금원 상당액을 개별 보상해야 할 법적 의무는 없는 것으로 판단됩니다.

3. 이자 등 대납액의 사업비 처리 방법

사업시행자가 대납한 이자 상당액을 어떻게 처리해야 하는지에 대한 법적 판단 및 그 근거는 다음과 같습니다.

• 판례의 핵심 취지:

  • 사업시행자가 대다수의 조합원들에게 이주비 대출 알선을 하여 이주하게 하고 사업비로 이자 등을 대납한 경우 이주비 미수령 조합원들도 정비사업이 원활하게 진행되는 데 따른 이익을 공통적으로 향유하였으므로, 이자 등 대납금을 전체 조합원에게 부담시키는 것이 정당하다고 판단합니다.

• 비용 부담의 유효성 및 근거:

  • 판례는 이주비 대출 이자 부담에 관한 사항을 관리처분계획의 일부로서 적법한 의결정족수를 갖춘 총회 결의를 거쳐 결정된 경우 유효하다고 인정합니다.

  • 나아가 사업시행자의 관리처분계획에 관한 의결정족수를 갖춘 의결을 통해 이자 등 대납금을 이주비 미수령 조합원들을 포함한 전체 조합원들에게 부담시키더라도 유효할 것으로 보고 있습니다.

• 전체 조합원 부담: 사업시행자가 대납한 이자 등 금융비용은 총회 의결을 통해 이주비 미수령 조합원을 포함한 전체 조합원들에게 공평하게 사업비로 부담시키는 것이 적법하며 유효합니다.

법적 판단 2: 사업시행자가 대납한 이자 등 금융비용은 향후 적법한 관리처분계획 총회 의결을 거쳐 조합원 전체의 공동 부담 사업비로 처리되어, 청산금 정산 또는 부담금 징수 시 반영될 수 있습니다.

  4. 결론 및 안내

당사는 법적 근거와 기존 판례를 토대로 정비사업과 관련된 쟁점들을 투명하고 공정하게 안내드리고자 노력하고 있습니다.

• 개별 보상 의무: 이주비 미대출 조합원에 대한 이자 상당액 개별 보상 의무는 법적으로 인정되지 않습니다.

• 비용 처리: 대납된 금융비용은 적법한 총회 결의를 통해 전체 조합원의 공동 사업비로 처리될 수 있습니다.

궁극적인 금융비용 처리 방침은 각 사업장의 특성과 관리처분계획 내용에 따라 결정됩니다.

조합원님께서는 본 내용을 참고하시어, 소속 조합의 관리처분계획(총회 의결)을 통해 최종 결정 사항을 반드시 확인해 주시기 바랍니다.

◼Key Point

조합의 정비사업비 중 가장 큰 비중을 차지하는 것이 공사도급금액입니다.

그런데 이 공사도급금액에 대하여 최초 계약체결시 분명히 금액을 특정하고 물가상승 등에 의한 증액을 계약서에 기재하였음에도 불구하고, 시공자는 관리처분계획인가 전 쯤이나 공사도중에 증액해 달라고 요구하는 것이 거의 일상화되어 있습니다.

그런데 시공자가 요구하는 증액금액을 모두 인정해 주었다가는 조합원들이 엄청난 추가 부담금을 납부해야 하기 때문에 최대한 감액해야만 하는 것이 조합의 입장입니다.

하지만 이러한 공사비 증액 요청에 대한 협상을 전문가의 도움 없이 조합 자체 내에서 협상을 하게 되면 시공자 증액 요구금액의 대부분을 인정해 주게 됩니다.

따라서 저의 정비사업전문관리업체에서 공사비증액협상을 한 경험으로 공사비 증액 요청에 대한 협상을 어떻게 하여야 하는지 알아 보도록 하겠습니다.

1. 시공자가 공사비 증액을 요구하는 이유는?

시공자는 아래와 같은 사유로 공사비 증액을 요청하고 있습니다.

① 공사계약서에 따라 착공 시까지의 물가상승률을 적용한 금액 증액 요구

이 금액은 공사계약서에 기재되어 있기 때문에 조합 입장에서도 당연히 증액을 해 주어야 할 금액입니다.

② 최초 선정 시 입찰금액을 저가로 입찰하여 이익이 별로 남지 않기 때문에 증액 요구

시공자 선정이 경쟁입찰이다보니 나중에 증액 요청해서 제대로 받으면 된다는 생각으로 처음 입찰시에 저가로 입찰하는 경우가 더러 있기 때문입니다.

요즘은 경쟁입찰을 하여 선정이 되면 이익이 별로 남지 않는다는 생각 때문인지, 신축세대가 1,000세대가 넘는 정비사업구역의 경우에도 시공자까지 속칭 ‘나눠먹기’식으로 1개 회사만 단독입찰을 하여 수의계약으로 시공자가 선정되는 경우가 너무 많습니다.

상식적으로 이해가 되지 않고 수긍도 할 수가 없는 이 현상을 조합이 깨쳐야 할 것입니다.

③ 물가 상승률보다 더 높은 공사 원자재, 인건비 상승을 원인으로 증액

원래 최초 공사계약서에는 제1항과 같이 착공시 까지 물가상승률을 반영한 금액을 증액해 주도록 분명히 기재되어 있습니다.

그리고 이 금액을 초과하여 원자재, 인건비 상승이 발생하는 이는 시공자가 위험부담을 안아야 하는 것입니다. 그럼에도 불구하고 무조건 공사비를 인상해 달라는 요구를 하고 있습니다.

④ 조합이 추가 공사를 요구하자 그 기회에 증액

일단 공사비증액 협상이 되어 공사변경계약을 체결한 이후에도 조합이 조합원들의 요구사항을 받아 들여 추가공사를 하는 경우가 있습니다.

마감재 품질 상승, 커뮤니티시설 증설 등을 요구하는 경우가 있는데 이때에도 적정한 공사비를 초과하는 과도한 금액의 공사비 증액을 요청하는 경우도 있습니다.

2. 조합장의 태도 분류

저희 정비사업전문관리업체가 공사비증액 협상을 맡게 되는 경우가 두가지 종류가 있습니다.

❶ 조합장이 직접 공사비 증액 협상을 해 달라고 요청을 하는 경우, ❷ 조합장이나 이사들은 가만히 있는데 조합원이 공사비증액 협상을 맡아 달라고 요구하는 경우

위 두가지의 경우에 조합장의 태도는 확연하게 다릅니다.

❶번에 기재된 바와 같이 조합장이 직접 공사비증액 협상을 정비사업전문관리업체에서 맡아 달라도 요청하는 경우에는 증액 요구하는 항목을 전부 면밀하게 분석하여 인정해 줄 수 밖에 없는 금액만 최소한도로 인정해 주자는 의견을 조합장님이 강력하게 표시를 합니다. 그리고 실제 행동도 그렇게 하고요

하지만 ❷번의 경우에 조합 사무실을 방문하여 조합장을 만나보면 ‘조합에서 다 알아서 하고 있는데, 뭣하러 조합원들이 정비사업전문관리업체에 그런 요청을 했는지 모르겠다. 일단 의견을 들어보고 공사비 증액 협상업무를 의뢰하여야 할지에 관하여 이사회, 대의원회 의견을 물어 보겠다’라고 한 뒤에 대부분 공사비 증액 협상을 조합 자체적으로 하겠다고 결론을 짓게 됩니다.

즉, 시공자가 요구하는 금액 중 일부만 깍고 나머지는 적당히 인정해 주고 넘어가자는 조합장의 의도가 깔린 것입니다.

3. 조합장의 태도를 바라보는 조합원의 시각

위 두가지 유형의 조합장 태도에 대하여 조합원들은 아래와 같은 생각을 가질 것입니다.

1)시공자가 요구하는 금액 중 일부만 적당히 인정해 주고 넘어가자는 조합장

•조합장이 시공자편을 든다.

•조합장이 시공자로부터 돈 먹었다.

•조합장 해임하자

2) 증액 요구금액을 구체적으로 면밀히 따져서 증액해 주어야 할 금액만 증액해 주자는 조합장

•조합장이 조합원들을 위하는 마음이 있다.

•그런데 처음에만 그러다가 결국에는 시공자편을 드는 것이 아닌가?

•조합장이 협의하여 결정하는 증액 인정 금액을 어떻게 믿을 수가 있을 것인가?

4. 제대로 하는 딱 한가지 방법

이상에서 보신 바와 같이 공사비 증액 협상은 조합장이 시공자의 편을 들지 않고 진정하게 조합원들을 위한 마음이 있을 때에만 제대로 가능합니다.

저희 정비사업전문관리업체에서 그동안 공사비 협상을 한 경험에 비추어 볼 때에 아래와 같은 결론을 내렸습니다.

① 공사비 협상을 조합 외부 업체에 맡겨서 제대로 하는 방법이 가장 좋다.

② 그러면 누구에게 맡기는 것이 좋은가? 공사의 적산관련 검증은 한국부동산원의 공사비 검증의뢰를 할 수 있다. 그런데 한국부동산원 검정은 검증시점을 기준으로 하여 실제로 공사하는 공사금액과 물량 검증만 해 준다. 

즉, 공사계약에 기하여 인상되어 증액시켜 주어야하는 공사금액을 산정하는 것이 아니라 검증시 정하는 기준시점에서의 공사단가 및 물량이 적절한 지 만을 검증해 주는 것이다.

③ 그리고 공사비 증액요청에는 직접공사비 증액 뿐만 아니라, 공사기간 연장, 물가상승반영 등의 내용도 포함되어 있으므로 한국부동산원 검증보고서는 참고만 하고 협상을 하여야 한다.

④ 그리고 공사비 협상은 적산결과에 따라 협상하는 게 아니다. 시공자가 ‘현재 시점에서 공사를 하려면 산출물량과 단가가 이와 같으니 얼마를 증액해 달라’는 것은 시공자의 사정이고, 우리는 공사계약서에 기재된 계약내용에 따라 공사비를 증액해 줄 수 있는 것이다.

⑤ 시공자의 로비나 압박에 흔들리지 않을 수 있는 조합 외부 업체가 공사비 증액 협상을 하여야 한다.

이상의 점을 참조하시어 공사비 증액 협상에 적극적으로 임하시기 바랍니다.

추진위원회나 조합이 사업을 진행하면서 법에서 정하는 각종 동의서를 징구해야 하는 경우가 많이 있습니다.

추진위원회 구성동의서, 조합설립동의서가 가장 대표적인 동의서이고, 그 이외에도 도시 및 주거환경정비법에서 규정하는 각종 동의서를 징구할 때가 많이 있습니다.

이 과정에서 중요한 것은 법에서 규정하고 있는  동의율을 충족하여야 하는데 이 동의율 계산을 함에 있어서 토지등소유자 숫자를 어떻게 산정해야 하는지 애매한 경우가 많이 있습니다. 그래서 동의자 수 산정에 관한 대법원 판례가 많이 선고되었을 정도로 동의자 수 산정에 관해서 헷갈릴때가 많습니다. 따라서 대법원 판례를 기준으로 하여 토지등소유자의 동의자 수 산정은 어떻게 해야 하는지에 관하여 살펴보도록 하겠습니다.

1. 동의 정족수 판단 기준시기

도시정비법에 의한 동의서를 받는 이유는 해당 사항에 대하여 관할관청에 인가를 받으려는 경우가 대부분이다.

따라서 인가신청을 하고 인가를 받을 때 까지 진행과정에서 동의서를 철회하거나 추가로 제출하는 경우가 발생할 수가 있어서, 동의자 수를 산정하는 기준일을 언제로 하여야 하는지에 관하여 논쟁이 있을 수 있다.

이에 관하여 대법원 2014. 4. 24. 선고 2012두21437 판결 [조합설립인가 처분 무효 확인 등]은 「구 도시환경정비법상 재개발 조합설립인가를 위한 동의 정족수를 판단하는 기준 시기는 재개발 조합설립인가 신청 시를 기준으로 판단해야 한다고 명확히 판결하였다.

2. 토지의 필지별 또는 토지·건축물의 소유자, 공유자가 다를 경우

대법원 2015. 3. 20. 선고 2012두23242 판결에 의하면 “주택재개발사업에서 정비구역 내 토지의 필지별 또는 토지·건축물의 소유자, 공유자가 서로 다를 경우에는 원칙적으로 각 부동산별로 1인이 토지등소유자로 산정되어야 하므로, 토지의 공유자 중 일부가 지상 건축물을 단독 소유하는 경우 토지와 건축물은 각각 1인이 토지등소유자로 산정되어야 한다.

특별한 사정이 없는 한 동일인 소유인 토지와 지상 건축물 중 토지에 관하여 지상권이 설정되어 있다고 하더라도 토지등소유자 수를 산정할 때에는 지상권자를 토지의 공유자와 동일하게 취급할 수 없고, 해당 토지와 지상 건축물에 관하여 1인의 토지등소유자가 있는 것으로 산정하는 것이 타당하다.

3. 동일한 공유자가 여러 필지의 토지 또는 건축물을 소유하는 경우

대법원 2014. 5. 29. 선고 2012두18677 판결에 의하면 “구 도시정비법 제2조제9호(가)목의 규정에 의하면, ‘토지등소유자’라 함은 정비구역안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자이고, 위 법 제17조, 구 도시정비법 시행령 제28조제1항제1호의 각 규정에 의하면, 주택재개발사업에 있어서의 토지등소유자의 동의는 1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정하고, 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우에는 토지의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정하며, 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정하는바, 관계 법령의 내용과 체제 등에 비추어 볼 때 토지의 필지별 또는 토지·건물의 소유자, 공유자가 서로 다를 경우에는 각 부동산별로 1인이 토지등소유자로 산정되어야 하고, 동일한 공유자가 서로 다른 필지의 토지 또는 토지·건물을 공동소유하고 있을 때에는 부동산의 수와 관계없이 그 공유자들 중 1인만이 토지등소유자로 산정된다고 해석된다.”

4. 소재불명자를 토지등소유자 숫자에서 제외할 수 있는 요건 

대법원 2014. 5. 29. 선고 2012두11041 판결에 의하면, 「구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2012. 7. 31. 대통령령 제24007호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법 시행령’이라 한다) 제28조제1항제4호는 토지등기부등본·건물등기부등본·토지대장 및 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기재가 없고 기재된 주소가 현재 주소와 상이한 경우로서 소재가 확인되지 아니한 자는 토지등소유자의 수에서 제외한다고 규정하고 있다. 이는 주택재건축사업에서 조합설립추진위원회 내지 조합설립인가 등의 동의 여부에 관한 의사 확인이 어려운 토지 또는 건축물 소유자를 배제하여 사업 진행을 원활하게 하려는 취지이다. 그러나 한편 소재가 확인되지 아니한다는 이유만으로 토지등소유자의 수에서 제외되는 토지 또는 건축물 소유자는 자신의 의사가 전혀 반영되지 아니한 채 소유물이 처분되는 결과에 이를 수 있다는 점을 고려할 때 적용에 신중을 기해야 한다.

위와 같은 구 도시정비법 시행령 제28조제1항제4호의 취지 등에 비추어 보면, 조합설립인가처분 이전에 이미 사망한 토지 또는 건축물 소유자를 소재가 확인되지 않는다는 이유로 토지등소유자의 수에서 제외하기 위해서는 위 토지 또는 건축물 소유자의 상속인의 존재 및 소재를 확인하기 위한 가능하고도 충분한 노력을 다하였음에도 그러한 사실을 확인할 수 없음이 분명한 경우이어야 하고, 위 시행령 조항에서 정한 관련 공부에 위 토지 또는 건축물 소유자의 주민등록번호가 기재되어 있더라도 달리 볼 이유가 없다.」

5. 공유자 중 일부가 소재불명인 경우

대법원 2017. 2. 3. 선고 2015두50283 판결에 의하면, 「 도시정비법 시행령 제28조제1항제4호는, 토지등기사항증명서·건물등기사항증명서·토지대장 및 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기재가 없고 기재된 주소가 현재 주소와 상이한 경우로서 소재가 확인되지 아니한 자(이하 ‘소재불명자’라 한다)는 토지 등 소유자의 수에서 제외하여야 한다고 규정하고 있는데, 이는 의사 확인이 어려운 토지 등 소유자를 조합설립 동의 등의 절차에서 동의 대상자에서 제외함으로써 사업 진행을 원활하게 하려는 것이다. 

그런데 여러 명의 공유에 속하는 토지의 공유자 중 일부가 소재불명자이면 앞서 본 바와 같이 유효한 조합설립 동의를 할 수 없다는 점에서 토지의 단독소유자가 소재불명자인 경우와 다르지 아니하므로, 공유자 중 일부가 소재불명자인 경우도 단독소유자가 소재불명인 경우와 마찬가지로 조합설립 동의 대상이 되는 토지 또는 건축물 소유자의 수에서 제외하여야 한다.

6. 신탁등기가 된 경우

대법원 2015. 6. 11. 선고 2013두15262 판결에 의하면 「구 도시 및 주거환경정비법(2010. 4. 15. 법률 제10268호로 개정되기 전의 것) 제28조제7항에서 정한 사업시행자로서 사업시행인가를 신청하는 토지 등 소유자 및 신청에 필요한 동의를 얻어야 하는 토지 등 소유자는 모두 수탁자가 아니라 도시환경정비사업에 따른 이익과 비용이 최종적으로 귀속되는 위탁자로 해석하는 것이 타당하며, 토지 등 소유자의 자격 및 동의자 수를 산정할 때에는 위탁자를 기준으로 하여야 한다.」 

일조권 사선제한 규제를 완화하는 방안을 추진함에 따라 소규모재건축의 활성화가 기대되고 있다. 서울시가 용적률을 한시적으로 상향했음에도 사선제한이 적용됐던 소규모재건축이 사업성을 제고할 수 있게 됐기 때문이다.

박홍근 더불어민주당 의원은 지난 4일 일조권 사선제한을 일부 완화하는 내용의 건축법 일부개정법률안을 국회에 제출했다.

현행법에는 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 짓는 경우 높이에 따라 일정 거리 이상을 띄우도록 하는 일조사선 규정이 있다. 구체적으로는 높이 10m 이하인 부분은 인접대지 경계선으로부터 1.5m 이상, 10m 초과 부분은 경계선으로부터 건축물 각 부분 높이의 1/2 이상 범위에서 띄어야 한다.


박홍근 의원 [사진=의원 홈페이지]
사선제한은 건축물을 일정간격으로 띄어 일조를 받을 수 있게 하기 위한 제도다. 건물을 밀집해 건설할 경우 일조나 채광, 통풍 등의 문제가 발생할 수 있기 때문이다.

문제는 서울시가 소규모재건축 용적률을 한시적으로 상향했음에도 사선제한으로 인해 무용지물이 되고 있다는 점이다. 층수에 제약이 걸리면서 용적률을 확보하지 못하게 된 것이다. 실제로 시는 조례 개정을 통해 제2·3종일반주거지역 내 소규모재건축에 대해 용적률을 완화한 바 있다.

나아가 사선제한은 위법건축물을 양산하는 주범이라는 지적도 있어왔다. 일조권 사선제한에 따라 만들어진 계단식 공간에 확장형 베란다 등을 불법으로 건축해 사용하는 사례가 증가하고 있는 것이다. 업계에 따르면 서울시 내 주거용 위반건축물의 58%가 일조사선 규정을 위반하는 무단증축으로 추정되는 상황이다.

이에 따라 박 의원은 건축물의 이격거리 1/2 기준을 기존 10m 이상에서 17m로 완화하는 내용의 규정을 신설했다. 개정안에 따르면 사선제한 규정을 법률로 상향해 건축조례로 위임토록 했다.

구체적으로 △높이 10m 이하는 대지경계선 1.5m 이상 △높이 10~17m 이하는 대지경계선 5m 이상 △높이 17m 초과는 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 1/2 이상으로 각각 설정했다. 따라서 이번 개정안이 통과되면 추가공간을 확보할 수 있어 사업성 제고에 도움이 될 전망이다.

박 의원은 “일조사선 규정으로 인해 용적률 확보가 어려운 것은 물론 위반건축물을 양산하는 등 법과 현실의 괴리가 존재한다는 지적이 있다”며 “일조사선 규정을 완화해 소규모주택정비사업을 활성화하고, 법령을 실제 현실에 맞게 정비하기 위해 개정안을 마련했다”고 말했다.

한편 이번 개정안은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행되며, 건축허가를 신청하거나 건축신고를 하는 경우부터 적용된다.

재개발 사업시행계획이 변경됐더라도 조합이 조합원 전원을 대상으로 재분양할 의무가 없다는 항소심 판결이 나왔다. 조합원 재분양 절차에 대한 진행 여부는 조합의 재량이라는 이유에서다. 따라서 현금청산자가 재분양을 신청했음에도 현금청산으로 분류한 관리처분계획 변경도 유효하다는 것이 법원의 판단이다.



전자서명동의 추진 절차는 추진주체가 서비스 제공업체를 선정하고 시스템을 구축한 뒤 사업구역 정보를 등록하는 것으로 시작된다. 토지등소유자는 문자나 QR코드로 시스템에 접속해 본인 인증 후 동의서를 확인하고 전자서명을 제출한다. 동의율은 실시간 집계 가능하며, 제출된 전자문서는 자동 암호화돼 안전하게 보관된다.

서울시는 개인정보 보호를 위한 보안 대책도 강화했다. 전자서명 과정에서 수집되는 개인정보는 암호화돼 저장되며, 접근 권한 분리, 비인가 접근을 차단하기 위한 인증 절차와 시스템 점검을 의무화했다. 또한, 개인정보 보호 배상책임보험 가입으로 안전성을 더 했다.

전자서명동의 방식은 강제사항이 아니며 디지털 기기 사용이 어려운 고령자나 취약계층을 위해 기존 서면동의 방식과 병행 운영한다.

주요 내용은 다음과 같습니다.

• 최신 법령 및 판례 반영: 변화하는 환경에 맞춰 법규 및 대법원 판례의 최신 동향을 반영하여 업무의 일관성과 적정성을 확보했습니다.

• 보상 기준 및 절차 명확화: 주거이전비, 이사비 등 주요 보상 항목의 산정 기준을 명확히 하고, 각 단계별 절차를 상세히 설명하여 투명성을 높였습니다.

• 분쟁 해결 및 민원 처리 강화: 이의신청, 재결 절차 등 분쟁 발생 시 가이드라인을 제시하고, 민원 처리의 신속성과 공정성을 높이는 데 중점을 두었습니다.

• 공익성 검토 강화: 사업인정 의제사업에 대한 공익성 검토 매뉴얼을 보강하여 공익성 판단을 엄격히 하고 신중한 수용권 행사를 유도합니다.

  
  

본 편람은 토지수용 업무 담당자와 토지 소유자 모두에게 유용한 지침서가 될 것이며, 해당되시는 분들에게 도움이 되시기를 바랍니다.

어떤 점이 유용한가요?

• 실제 사례를 통한 이해: 법률이나 조례만으로는 이해하기 어려운 실제 상황에서의 적용 방식을 구체적인 사례를 통해 확인할 수 있습니다.

• 업무 담당자와 관계자에게 도움: 정비사업을 담당하는 공무원이나 조합, 시공사 등 관련 업무를 하는 사람들에게는 실무 지침서 역할을 할 수 있습니다.

• 오해 해소 및 분쟁 예방: 자주 발생하는 질의와 그에 대한 답변을 미리 확인하여 불필요한 오해나 분쟁을 예방하는 데 기여합니다.

• 시민들의 정보 접근성 향상: 정비사업에 관심 있는 일반 시민들도 복잡한 법규를 쉽게 이해하고 자신의 상황에 맞는 정보를 얻는 데 도움을 받을 수 있습니다.

주의할 점:

• 참고 자료의 성격: 사례집에 담긴 내용은 회신 당시의 규정과 사실관계에 기반한 것이므로, 법률적 효력을 가지지 않습니다.

• 규정 변동 가능성: 회신일 이후 관련 규정이 개정되었을 수 있으므로, 항상 최신 법령 및 조례를 함께 확인하는 것이 중요합니다.

• 개별 사실관계의 중요성: 각 질의 내용은 해당 질의에 국한된 것이며, 개별 사업의 구체적인 사실관계에 따라 적용 결과가 달라질 수 있습니다.

  
  

결론적으로, 이 사례집은 서울시 정비사업 관련 궁금증을 해소하고 이해도를 높이는 데 매우 유용한 자료이지만, 맹목적으로 의존하기보다는 참고 자료로 활용하며 필요시 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

개정된 법 제45조 제11항에 따라 전자 의결권 행사 및 본인확인 방법 등에 관하여 필요한 사항을 정관으로 정하도록 되어있으니,

각 조합에서는 필요한 사항 등을 정관으로 정하여 활용하시기 바랍니다.

<'25. 6. 4.부터 시행된 「도시 및 주거환경정비법」 및 하위법령>

총회에서 전자적 방법으로 의결권 행사 시 준수사항, 전자적 의결권 행사 및 본인확인에 필요한 사항은 조합 정관에 정하고,

전자적 의결권 행사는 재난 등으로 조합원이 총회에 직접 출석이 어렵다고 시장·군수가 인정하는 경우에만 직접 출석 간주

(법 제45조, 시행령 제42조, 정비사업 계약업무 처리기준 제35조 등)

노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 시행령