노후계획도시정비법 개정안 주요 내용] 동의·절차 통합 시행… 노후계획도시정비 재건축 속도전

기본계획·특별정비계획 등 동시 진행
전자동의 도입하고, 인정 특례도 확대

특별예정구역서 주민대표단 제도 도입
추진위 구성·예비시행자 선정 등 업무

권리산정일 조기화 등 투기 대책 마련
동의서 위조·매매 등 벌칙 규정 신설

‣ 기본계획 수립과 특별정비구역 지정·특별정비계획 수립 병행 추진

개정안에 따르면 우선 계획 수립 절차를 병행해 추진할 수 있게 된다.

지자체장은 △기본계획의 수립에 따라 지체 없이 특별정비구역의 지정 또는 특별정비계획의 수립이 필요하다고 판단하는 경우 △특별정비구역 지정 또는 특별정비계획의 수립을 위해 기본계획의 수립이 필요하다고 판단하는 경우에는 지정·수립(변경 포함) 절차를 병행할 수 있다.

또 특별정비구역의 결합도 다양해진다. 현행법에서는 서로 연접하지 않은 둘 이상의 ‘특별정비구역’에 한해 하나의 특별정비구역으로 결합할 수 있도록 규정하고 있다. 하지만 개정안에는 특별정비구역은 물론 특별정비예정구역도 결합할 수 있는 근거를 마련했다. 특별정비구역의 분할과 통합, 결합의 요건과 방법, 절차 등에 대한 조례 위임 범위도 현행 광역지자체에서 시·군 등으로 확대했다.

‣ 특별정비예정구역서 주민대표단 구성해 준비 업무 진행

특별정비예정구역에서 노후계획도시정비를 진행하기 위한 준비 업무를 이행할 ‘주민대표단’ 구성도 법제화된다.

주민대표단은 기본계획 수립·고시 이후 특별정비예정구역별로 주민대표단을 구성할 수 있다. 대표 1명과 감사를 포함한 5~25명으로 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 구성해야 하며, 대통령령으로 정하는 방법과 절차에 따라 지정권자의 승인을 받아야 한다.

주민대표단은 △사업시행자 또는 예비사업시행자의 선정 및 변경 △총괄사업관리자의 선정 및 변경 △개략적인 특별정비계획의 작성 △관계 법률에 따른 조합 구성 또는 사업시행자 지정 등을 위한 준비업무 △특별정비구역의 지정 제안 △노후계획도시정비사업 추진을 위해 대통령령으로 정하는 업무 등을 할 수 있다.

특히 주민대표단은 사업방식을 결정한 경우 조합 등을 구성·설립할 수 있다. 조합설립을 결정한 경우에는 특별정비구역 지정·고시 이후 도시정비법에 따른 조합이나 주택법에 따른 리모델링주택조합, 도시개발법에 따른 조합을 구성·설립할 수 있다.

주민대표단이 도시정비법에 따른 조합설립을 결정했다면 특별정비예정구역에서 조합설립추진위원회 구성이 가능하다. 또 지정권자가 공공기관이나 지방공사를 예비사업시행자로 지정한 경우에는 특별정비구역 지정·고시 후 주민대표회의를 구성할 수 있다. 또 신탁업자를 예비사업시행자로 지정하면 전체회의를 소집할 수 있게 된다.

‣ 전자서명동의 제도 도입… 동일·유사한 동의는 상호 인정 특례 적용

토지등소유자의 동의 절차가 간소화되어 각종 동의 절차를 진행하는 기간도 단축될 전망이다.

먼저 현행 서면동의서 방식은 물론 전자서명동의서 방식도 추가로 도입된다. 서면동의의 경우 동의서에 토지등소유자가 성명을 적고 지장을 날인하는 방법에 주민등록증이나 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서 사본을 첨부해야 한다. 전자서명동의서는 본인확인 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정할 예정이다.

토지등소유자 동의 인정 특례 규정도 신설됐다. 토지등소유자가 선도지구 지정에 동의하거나, 주민대표단의 설립에 동의한 경우에는 다른 하나에 대해서도 동의한 것으로 인정된다.

또 예비사업시행자 지정에 동의하면 사업시행자 지정에도 동의한 것으로 처리된다. 이 경우 예비사업시행자와 사업시행자가 동일한 경우에만 적용된다. 재건축·재개발사업에서 토지등소유자가 LH 등 공공기관이나 지방공사를 예비사업시행자 지정에 동의하면 주민대표회의 구성에도 동의한 것으로 본다.

다만 동의 인정 특례를 적용 받기 위해서는 본 동의 외에 다른 사안에 대해 동의를 받고, 동의 인정 내용을 고지한 후 일정 기간 내에 동의를 철회하지 않아야 한다. 이밖에도 향후 대통령령으로 정하는 기준과 방법을 충족해야 한다.

‣ 토지등소유자 과반수 등 동의하면 사업시행자 지정 가능… 주민대표단은 예비사업시행자 협약 체결

노후계획도시정비사업의 사업시행자 지정 특례 요건을 명확화하고, 특별정비구역 지정 전에 주만대표단과 협약 등을 통해 예비사업시행자를 지정할 수 있는 근거도 마련됐다.

노후계획도시정비사업은 원칙적으로 관계 법령에 따른 사업시행자가 시행하는 것이 원칙이다. 하지만 개정안에는 해당 원칙에도 불구하고 지정권자는 토지등소유자의 과반수와 토지면적 1/2 이상의 토지소유자가 동의한 경우에는 관계 법령에 따른 사업시행자를 지정할 수 있도록 했다.

특히 이번 개정안에는 ‘주택단지’라는 개념이 도입됐다. 재건축과 리모델링사업의 경우에는 사업시행자 지정을 위해 주택단지별 구분소유자의 과반수 동의를 받아야 한다. 현행법에서는 전체 소유자의 과반수 동의를 받으면 되지만, 복수의 단지를 재건축·리모델링하는 만큼 주택단지별로 형평성을 제고하기 위해 일정 비율 이상 동의를 받도록 한 것이다.

또 주민대표단은 특별정비구역 지정 전에 공공기관이나 지방공사, 신탁업자 등과 노후계획도시정비사업의 준비·추진에 필요한 협약 또는 계약을 체결할 수 있다.

이때 지정권자는 주민대표단과 협약 등을 체결한 자를 일정 비율 이상의 토지등소유자 동의를 받아 예비사업시행자로 지정하거나 해제할 수 있다. 또 총괄사업관리자의 경우에도 특별정비구역은 물론 특별정비예정구역에서 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 지정을 제안할 수 있도록 했다.

‣ 예비사업시행자, 특별정비계획 수립 전에 특별정비구역 지정 제안 가능

예비사업시행자가 특별정비구역 지정을 제안할 수 있고, 사업시행자 지정을 위한 ‘주택단지별’ 과반수 요건도 신설됐다.

주민대표단과 협약을 체결한 예비사업시행자는 일정 비율 이상의 토지등소유자 동의를 받아 특별정비구역 지정 제안이 가능하다. 이때 예비사업시행자는 제안서에 △노후계획도시정비사업의 명칭 △특별정비구역의 위치, 면적 등 개요 △토지이용, 주택건설 및 기반시설의 설치 등에 관한 기본 방향 △대통령령으로 정하는 사항 등을 포함해야 한다. 특히 특별정비구역 지정을 제안하는 경우 특별정비계획을 수립하기 전이라도 지정이 가능하고, 특별정비구역은 도시정비법상 정비구역으로 의제된다.

앞선 특별정비구역이 지정된 경우에는 토지등소유자 과반수와 주택단지별 구분소유자의 과반수(재개발은 토지면적 1/2 이상)가 동의하면 예비사업시행자를 사업시행자로 지정할 수 있다. 이때 특별정비구역 지정 제안에 동의한 토지등소유자는 예비사업시행자의 사업시행자 지정에 동의한 것으로 처리된다.

사업시행자는 특별정비구역이 지정되면 도시정비법에 따라 ‘정비계획’과 사업시행계획을 통합한 ‘정비사업계획’을 수립해야 한다. 신탁업자는 정비사업계획인가를 신청하기 전 토지등소유자의 과반수 동의와 토지면적의 1/2 이상 토지소유자 동의를 받아야 한다. 이 경우에도 사업시행자 지정에 동의한 토지등소유자는 정비사업계획인가 신청에 자동 동의한 것으로 본다.

‣ 노후계획도시정비 투명성 높이고, 투기수요 유입 방지 대책도 마련

노후계획도시정비사업의 투명성을 높이기 위한 ‘노후계획도시정비플랫폼’도 구축·운영할 수 있다. 국토교통부장관은 지자체로부터 필요한 자료 등을 협조 받아 노후계획도시정비플랫폼을 구축하게 된다. 플랫폼은 도시정비법에 따른 정비사업관리시스템 등과 전자적으로 연계해 활용이 가능하다.

지분 쪼개기 등 투기 방지를 위한 대책도 신설됐다. 국토부장관이나 지정권자는 기본계획을 공람 중인 특별정비예정구역에 대해 3년 이내의 기간을 정해 행위제한을 할 수 있다. 제한되는 행위는 △건축물의 건축 △토지의 분할 △일반건축물대장을 집합건축물대장으로 전환 △집합건축물대장의 전유부분 분할 등이다. 행위제한은 1년 범위 내에서 추가로 연장이 가능하다.

또 주택을 분양 받을 수 있는 권리산정기준일 설정도 가능하다. 광역자치단체장은 특별정비구역 지정이나 특별정비계획 수립이 고시된 날이나 기본계획 수립을 위해 주민공람 공고일 후에 따로 정하는 날을 권리산정기준일로 정할 수 있다. 권리산정기준일 이후에는 △1필지의 토지 분할 △집합건물로 전환 △토지·건축물 분리 소유 △나대지에 건물 신축 △기존 건축물 철거 후 다세대주택 건축 △전유부분 분할 등으로 토지등소유자가 증가하더라도 분양권이 제한된다.

불법 행위에 대한 벌칙규정도 신설됐다. 토지등소유자의 서면·전자서명동의서를 위조한 경우 5년 이하 징역 또는 5,000만원 이하 벌금에 처해진다. 서면동의서나 전자서명동의서를 매도·매수한 경우에는 3년 이하 징역이나 3,000만원 이하의 벌금이 적용된다.

또 △행위허가를 위반한 자 △주민대표단 승인을 받지 않고 업무를 수행하거나, 주민대표단을 구성·운영한 자 △주민대표단 구성 이후 임의로 주민대표단을 구성해 노후계획도시정비사업을 추진한 경우 등에는 2년 이하 징역이나 2,000만원 이하의 벌금에 처해진다.