도심 및 주거환경정비법 개정(25.06.04)

지난 5월 1일을 시작으로 정비사업 패스트트랙이 본격 가동되면서 그에 맞는 시행령과 시행규칙이 속속 마련되고 있다. 도시정비법 개정안이 5월 1일, 6월 4일, 12월 4일 등 3차례에 나눠 시행된다.

이에 지난달에는 재건축 조합설립 동의율 완화 등의 시행령이 마련됐고, 최근 6월 4일 시행되는 재건축 진단과 재개발 구역지정 등 개정안에 맞춰 시행령 및 시행규칙, 주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준, 정비사업 조합설립추진위원회 운영규정, 도시·주거환경 정비계획 수립 지침 등에 대한 하위 규정들에 대한 입법 예고가 진행되고 있다.

특히 현재 입법예고 중인 하위 규정들은 재개발·재건축사업 착수 요건이 완화해 재개발 구역지정과 재건축진단 요건을 완화해 사업을 활성화하겠다는 취지로 마련된 만큼 업계의 기대감이 크다.

▲5월 1일 상가 전유부분 분할땐 과반수 아닌 1/3 동의로 조합설립 가능

지난 5월 1일 시행된 도시정비법 개정안의 핵심은 재건축 조합설립 동의율 완화다. 이에 맞춰 국토부는 같은날 시행령을 공포하고 곧바로 시행했다. 해당 도시정비법 개정안은 재건축조합 설립 요건은 전체 토지등소유자의 75%에서 70%로, 토지면적 기준도 3/4에서 70% 이상으로 완화했다.

상가 쪼개기 등 문제를 고려해 대통령령에 따라 동별동의율을 1/3까지 낮출 수 있는 유연성도 확보됐다. 이에 맞춰 마련된 시행령은 동별동의요건 1/3에 해당하지 않는 경우를 명시했다.

구체적으로 기본계획의 수립·고시일 이후로서 시·도지사가 따로 정하는 날(따로 정하는 날이 없는 경우 정비구역의 지정·고시일)의 다음 날부터 조합설립인가 신청일까지 복리시설의 구분소유자가 증가한 경우 △영업 등 해당 복리시설의 용도로 사용하기 위해 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 전유부분을 분할한 경우 △분할된 전유부분을 조합설립인가 신청일까지 영업 등 해당 복리시설의 용도로 사용하고 있는 경우 등의 요건을 모두 갖췄다면 구분소유자가 증가한 경우로 보지 않아 1/2 동의를 받아야 한다.

▲6월 4일 시행 재건축진단 하위 규정…주거환경 40%로 확대

오는 6월 4일 시행되는 도시정비법 개정안에 대한 하위 규정 마련도 이뤄지고 있다. 6월 4일 시행되는 도시정비법 개정안의 핵심은 재건축진단이다.

먼저 지난 1일 공포된 시행령에 1차로 재건축진단에 관한 하위 규정들이 담겼다. 공포 및 시행된 시행령에는 재건축진단의 현지조사 절차가 폐지됨에 따라, 대통령령 상 현지조사 관련 규정을 삭제했다. 또한 재건축진단의 적정성 검토 결과에 대한 광역단체장의 요청 권한을 시정요구, 재건축진단 결과보고서에 대한 재검토로 조정했다.

이어 지난달 18일 국토부는 주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준 일부개정 고시안을 행정예고했다. 먼저 현행 30%인 주거환경 분야의 평가 가중치를 40%로 확대하고 비용분석은 평가 가중치에서 제외할 수 있도록 했다. 다만 주민이 요청하는 경우 비용분석을 포함한 현행과 같은 평가 가중치를 적용할 수 있도록 해 주민의 선택권도 확대된다.

정리하면 현재 안전진단 평가 가중치가 △구조환경(30%) △주거환경(30%) △설비노후도(30%) △비용분석(10%) 등에서 △구조환경(30%) △주거환경(40%) △설비노후도(30%)로 변경된다. 다만 주민들이 원할 경우 기존 가중치를 적용받을 수 있다.

또한 주거환경 분야를 주민공동시설, 지하 주차장, 녹지환경 등 7개 세부 평가항목을 신설하고 기존 일조환경, 실내공간, 도시미관 항목은 세대 내부환경, 공용부분 환경의 세부 평가항목으로 통합한다.

예를 들어 지하 주차장이 없어 지상 통행이 불편하거나 주민공동시설, 조경시설이 충분하지 못해 쾌적한 실외 활동 공간이 부족한 경우 또는 승강기가 비좁은데 확장하기도 어려운 노후 아파트는 이로 인한 주민의 불편 정도가 재건축 진단 결과에 반영될 수 있도록 개선된다.

나아가 재건축진단을 통과하지 못해 사업시행계획인가 전까지 다시 진단을 받아야 하는 경우 3년 이내 작성된 재건축진단 결과보고서를 다시 활용할 수 있도록 규정했다.

▲재개발사업의 정비구역 지정 요건 완화…무허가건축물도 노후도 산정 포함

재개발 정비구역 지정 요건을 완화하는 시행령 개정도 이뤄지고 있다. 지난달 18일 국토부는 도시 및 주거환경정비법 시행령과 시행규칙을 40일간 입법예고 한다고 밝혔다.

입법예고된 시행령에 따르면 재개발사업의 정비구역 지정 요건이 완화된다. 재개발 정비구역 지정 시 노후도를 산정할 때 1989년1월24일 당시의 무허가건축물도 산정 대상에 포함된다. 현재는 30년 이상 지난 노후·불량 건축물이 전체 60% 이상이어야 한다고 규정돼 있으며 무허가건축물은 노후도 산정에서 제외하고 있다.

이에 국토부는 토지보상법령, 공공주택 특별법령 등 다른 법령에서는 이미 1989년1월24일 당시의 무허가건축물을 보상 대상에 포함한다는 점을 고려해 정비구역 지정요건에도 동일하게 적용한다는 방침이다.

▲재건축 추진위 구성 구역지정 전에도 가능

6월 4일부터는 재건축 추진위원회를 정비구역 지정 전에도 구성할 수 있게 된다.

현행 규정에서는 추진위는 정비구역 지정 이후에서만 꾸릴 수 있지만, 앞으로는 정비구역으로 지정·고시된 지역은 물론 정비구역 지정 전이라도 추진위를 구성할 수 있게 된다. 정비구역 지정 행위 등 사업 초기 단계에서부터 법적 지위를 가진 주체를 활동하도록 해 합법 논란을 불식시키겠다는 취지다.

이를 위해 마련된 시행령 내용은 정비구역 지정 전 추진위를 구성하기 위해서는 △기본계획에 따른 정비예정구역이 설정된 지역 △정비계획 입안 요청·제안에 따라 정비계획 입안을 결정한 지역 △기본계획을 수립하지 않은 지역 또는 기본계획에 정비예정구역 범위 등을 생략한 지역으로 대통령령이 정하는 지역 등의 요건이 충족해야 된다.

다만 추진위 승인 당시와 최종 정비구역 지정 면적 차이가 10% 이상일 경우 토지등소유자 과반수 동의를 다시 받아야 한다. 주민 의사가 보다 정확하게 반영되도록 하기 위한 보완조치다