선택장애 앓는 노후 주거지… 도심공공주택복합 vs 도심복합개발, 차이는?

이름만 닮았을 뿐 근거법부터 이익 배분까지 ‘남남’

조합 없는 도심 고밀개발은 공통점
사업주체·개발이익 환수는 정반대

도심공공 모법은 특별법
노후저층주거지가 대상
LH·SH가 사업 이끌어
용적률 완화 기부채납

도심복합은 지원법 근거
노후화 무관한 지역으로
성장거점·주거중심형
신탁·리츠가 사업 추진

최근 정비사업 추진 유형이 다양해지면서 노후 주거지마다 사업 방식에 대한 ‘선택장애’를 호소하는 목소리가 커지고 있습니다. 특히 이름까지 꼭 닮은 ‘도심공공주택복합사업’과 ‘도심복합개발사업’은 역세권과 노후 주거지 등 사업 무대가 유사해 일선 현장에서조차 명칭이 뒤섞여 쓰이는 일이 잦습니다.

하지만 외형적 유사성만 보고 사업 추진 노선을 혼동하는 순간, 토지등소유자의 보상 방식과 개발 이익이 전혀 달라집니다. 사업 유형을 선택할 때는 어느 사업 방식보다도 신중하고 전문적인 검토가 필수적입니다.

◆ 조합 없는 도심 고밀개발, 동일한 뿌리에서 오는 혼선 두 사업이 혼선을 초래하는 가장 큰 이유는 목표와 추진 방식이 유사하기 때문입니다. 두 제도 모두 구성이 갖춰진 도심 시가지를 고밀도로 복합개발하여 주택을 대량 공급하는 것을 목표로 합니다.

추진 방식 역시 조합 내부 갈등과 사업 장기화를 구조적으로 우회하기 위해 ‘추진위원회나 조합을 설립하지 않는다’는 공통점이 있습니다. 도심공공주택복합사업은 공공이 부지를 확보하고, 도심복합개발사업은 신탁사나 리츠가 시행을 맡습니다. 또한, 용적률 완화를 대가로 공공에 기여하고 통합심의를 통해 인허가 기간을 단축한다는 행정적 뼈대도 같습니다.

◆ 근거 법령부터 대상지 요건까지, 태생이 다른 두 사업 다양한 공통점에도 불구하고 근거 법령과 대상지 요건을 들여다보면 극명한 차이가 존재합니다.

먼저 도심공공주택복합사업은 문재인 정부의 2·4대책(2021년)으로 도입된 「공공주택특별법」을 모법으로 삼는 ‘공공 주도’ 모델입니다. 노후 저층주거지 등을 기본 대상으로 삼아 단일화된 요건을 적용합니다.

반면 도심복합개발사업은 2025년 2월 새롭게 시행된 「도심 복합개발 지원에 관한 법률」에 근거하며, 민간의 참여를 유도하기 위해 탄생했습니다. 대상지 요건도 두 가지로 나뉩니다. ‘성장거점형’은 노후도와 무관하게 대중교통 결절지 500m 이내 등을 대상으로 하며, ‘주거중심형’은 역세권이나 준공업지역 중 노후건축물 비율 40% 이상인 곳을 대상으로 세분화되어 있습니다.

◆ 가장 중요한 차이: 사업 주체와 이익 환수 방식 가장 주의해야 할 갈림길은 사업 시행 주체와 이익을 나누는 메커니즘입니다.

도심공공주택복합사업은 LH, SH 등 공공이 사업 부지를 모두 수용하는 방식으로 진행됩니다. 토지등소유자는 기부채납을 대가로 우선공급권(현물보상)을 받지만, 사업에 참여하지 않거나 자격이 맞지 않으면 현금청산의 대상이 되는 치명적인 리스크가 있습니다.

반면 도심복합개발사업은 신탁사나 리츠 등 민간 전문기관이 주도합니다. 늘어난 용적률의 일정 비율(30~50%)을 국민주택규모로 지어 공공에 매각하는 ‘이익 공유 방식’을 취하며, 이때 인수가격은 부속토지 감정평가액의 50%로 산정됩니다.

이처럼 사업의 겉모습은 비슷해 보여도 내 자산에 미치는 영향은 하늘과 땅 차이입니다. 성공적인 정비사업의 첫 단추는 우리 구역의 정확한 현황 파악과 사업성 평가에 있습니다. 불필요한 현금청산의 리스크를 피하고 이익을 극대화하기 위해서는 초기 단계부터 정비사업 전문가의 냉정한 진단과 맞춤형 노선 설계가 선행되어야 합니다.

■ 도심공공주택복합사업 vs 도심복합개발사업 세부 요건 비교