국토위 통과한 소규모주택정비법 주요 내용 | 조합설립 동의율은 낮추고, 용적률 인센티브는 높이고!

국토위 통과한 소규모주택정비법 주요 내용 | 조합설립 동의율은 낮추고, 용적률 인센티브는 높이고

국토위, 소규모주택정비법 개정안
전체회의서 위원장 대안으로 가결

조합 동의율 현행 대비 5%p 완화
경관·교육·교통 등 통합심의 확대

임대가격 기본형건축비 50% 이상,
공공기여 땐 법적상한 120% 확대

가로주택정비사업과 소규모재건축, 소규모재개발의 조합설립동의율이 완화될 전망이다. 또 정비기반시설 등을 제공하는 경우에는 용적률 인센티브도 법적상한을 초과할 수 있는 방안도 마련한다.

국회 국토교통위원회는 지난 21 일 전체회의를 열고 이 같은 내용을 담은 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’ 위원장 대안을 처리했다. 더불어민주당 소속 김태년 의원과 이용선 의원, 국민의힘 김희정 의원이 각각 발의한 개정안을 합친 법안이다.

3개 법안 모두 조합설립동의율을 완화하는 내용이 담겼지만, 구체적인 동의율에 대해서는 일부 차이가 있어 대안을 마련한 것이다. 해당 법안은 공포 후 6개월 후 시행되며, 조합설립인가 등을 신청하는 경우부터 적용된다.

조합설립인가 5%p 완화… 소규모재건축 70%, 가로주택·소규모재개발 75%

우선 조합설립동의율은 사업별로 5%p씩 완화될 전망이다. 당초 조합설립동의율을 70% 혹은 75%로 통일하는 내용으로 개정안이 발의됐지만, 일괄적으로 동일한 비율만큼 완화하는 것으로 합의됐다.

소규모재건축의 경우 현재는 동별 구분소유자 과반수 동의와 주택단지의 전체 구분소유자의 3/4 이상, 토지면적 3/4 이상의 동의를 받도록 규정하고 있다. 따라서 개정안에는 전체 구분소유자와 토지면적 모두 70%로 완화하는 내용을 담았다. 동별 구분소유자 동의비율은 현행과 동일하다. 또 가로주택정비사업과 소규모재개발사업은 현행 80%에서 75%로 완화된다.

이번 개정안은 도시 및 주거환경정비법 개정으로 재건축사업의 조합설립동의율이 70%로 완화됨에 따라 형평성을 맞추기 위해 마련됐다. 소규모주택정비사업의 경우 사업별로 75~80%로 동의를 받아야 하는 만큼 다소 높은 동의율이 적용됐기 때문이다.

이에 따라 김태년 의원과 김희정 의원은 소규모주택정비사업의 조합설립동의율을 75%로 통일하는 내용의 개정안을 제출했다. 이용선 의원의 경우 모든 소규모주택정비사업을 70%까지 완화하는 법안을 발의했다.

법안별로 조합설립동의율 완화 비율이 다른 만큼 합의가 쉽지 않았다. 실제로 지난 15일 개최된 국토법안심사소위원회에서는 3건의 개정안을 두고 갑론을박이 이어졌다.

국토교통부는 소규모정비사업은 일반 정비사업과 달리 단기간 내에 사업이 추진되는데다, 다른 특례 규정이 적용되는 만큼 70%까지 완화는 과도하다는 입장이었다. 또 소규모정비사업의 특성상 토지등소유자수가 적기 때문에 재산권 침해가 발생할 수 있다는 점도 고려했다.

반면 국토위 소속 의원들은 동의율을 70%까지 완화하자는 주장이 많았다. 조합설립을 촉진시켜 주택공급 효과를 내기 위해서는 실질적인 완화 효과를 낼 필요가 있다는 의견을 제시한 것이다.

이에 따라 소위에서는 일단 조합설립동의율을 사업별로 5%p씩 낮추는 방안에 합의됐고, 결국 이번 위원장 대안에 반영된 것이다.

임대주택 가격 현실화하고, 기반시설 공급 땐 용적률 인센티브로 사업성 개선

임대주택 가격이 인상되고, 용적률 인센티브 신규 도입으로 사업성 개선도 기대된다.

현행법에서 소규모주택정비사업의 임대주택 공급가격은 공공주택 특별법에 따라 국토부장관이 고시하는 ‘공공건설임대주택의 표준건축비’로 산정토록 규정하고 있다.

하지만 개정안에는 기본형건축비의 50% 이상의 범위에서 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 적용토록 했다. 특히 건축비의 가격에 대통령령으로 정하는 바에 따라 금액을 가산할 수도 있다.

지난 2023년 고시한 공공건설임대주택 표준건축비가 5층 이하에 40㎡ 이하인 경우 ㎡당 112만6,700원인 반면 지난 3월 고시한 기본형건축비는 동일 조건에서 216만1,000원이다. 따라서 기본형건축비의 60%를 적용할 경우 126만6,600원으로 표준건축비 대비 ㎡당 약 14만원 가량이 인상된다. 또 70%를 적용하는 경우에는 151만2,700원으로 ㎡당 약 38만6,000원을 더 받을 수 있게 된다.

법적상한용적률을 초과하는 인센티브를 적용하는 방안도 도입된다. 먼저 자율주택정비사업의 사업시행자나 공공소규모재건축사업을 시행·대행하는 공공시행자 등은 통합심의를 거쳐 법적상한용적률의 120%까지 건축이 가능하다. 다만 법적상한용적률을 초과한 용적률의 20~50% 이하는 국민주택규모 주택을 건설해 공공에 공급해야 한다.

공공기여에 따른 법적상한용적률의 120% 적용도 가능하다. 시장·군수 등에게 사업시행구역으로부터 거리 등을 고려해 대통령령이 정하는 범위 안에 있는 토지를 제공하거나, 해당 토지에 정비기반시설이나 공동이용시설을 설치하는 경우가 해당된다.

또 빈집의 토지면적이 사업시행구역의 20% 이상인 경우에도 토지나 정비기반시설·공동이용시설을 설치해 제공해도 법적상한용적률 초과 적용이 가능하다.

다만 정비기반시설 등의 부지나 시설을 설치하는 경우 주민합의체 구성이나 조합설립인가 신청 전까지 해당 토지나 건축물의 소유자 등의 전원 동의를 받아야 한다. 이 경우 동의한 사람은 토지등소유자로 인정토록 했다.

통합심의 대상에 경관·교육·교통·재해 등 추가… 소규모정비 통합 시 기존 면적 초과 불가

통합심의 대상도 대폭 확대된다. 현행법상 시장·군수 등은 소규모정비사업과 관련한 2개 이상의 심의가 필요한 경우에는 통합심의를 진행해야 한다.

또 용도지역이나 용도지구 지정·변경, 법적상한용적률 이상을 적용하는 경우에는 시·도지사에게 통합심의를 신청토록 규정하고 있다. 이때 통합심의 대상은 △건축심의 △도시·군관리계획 및 개발행위 관련 사항 △시장·군수 등이 필요하다고 인정해 통합심의에 부치는 사항 등이다.

이에 따라 개정안에는 통합심의 대상에 △경관법에 따른 경관 심의 △교육환경 보호에 관한 법률에 따른 교육환경평가 △도시교통정비 촉진법에 따른 교통영향평가 △자연재해대책법에 따른 재해영향평가 등을 추가했다. 또 통합심의에 필요한 공공위원회 구성 시에도 관련 위원회를 포함하도록 하고, 구체적인 사항은 대통령령으로 정하도록 했다.

또 소규모주택정비사업이 연접해 하나의 사업으로 통합하는 경우에는 기존 면적 이하로만 추진이 가능해진다. 통합 시행하는 소규모주택정비사업의 대상 지역 면적을 합한 전체 면적이 개별 사업구역의 면적을 초과할 수 없다는 규정이 신설된 것이다.

이밖에도 자율주택정비사업의 경우 토지등소유자가 2명 이상 5명 이하인 경우에는 주민합의체 구성이 의무화되고, 시·도지사의 보조·융자 대상에 관리계획 수립 비용이 추가됐다.