신탁 없이도 시행자 지정 가능!

규모정비법 시행령·규칙 개정안
오는 12월 12일까지 입법예고 진행

면적 1/3 이상 토지 신탁조건 폐지
통합심의 공동위 40명 이내로 구성

임대주택 기본형건축비 80%로 산정
예정기반시설도 가로구역으로 인정

앞으로는 토지를 신탁하지 않아도 신탁업자를 소규모주택정비사업의 사업시행자로 지정할 수 있게 된다. 또 임대주택의 인수가격도 기본형건축비의 80%로 현실화되고, 정비기반시설 공급 면적에 따라 용적률 특례가 적용된다. 예정기반시설도 가로구역으로 인정되어 가로주택정비사업 추진이 용이해질 전망이다.

국토교통부는 지난 22일 이 같은 내용을 골자로 한 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’ 시행령·시행규칙 개정안을 오는 12월 1일까지 입법예고한다고 밝혔다. 이번 개정안은 지난 8월 26일 소규모주택정비법이 개정됨에 따라 내년 2월 27일 시행을 앞두고 위임사항을 정하기 위해 마련됐다.

▲신탁업자 사업시행자 지정, 1/3 이상 토지 신탁 삭제… 1/2 이상 추천이나 조합설립동의요건 충족하면 지정 가능=신탁업자를 사업시행자로 지정하기 위한 요건이 대폭 완화된다.

현행 시행령에는 사업시행자로 지정하기 위한 요건은 ‘사업시행구역 면적의 1/3 이상의 토지를 신탁 받은 신탁업자’로 규정하고 있다. 이에 따라 토지등소유자의 동의를 받고도 신탁 요건을 충족하지 못해 사업시행자로 지정되지 못하거나, 장기간 소요되는 사례가 발생했다.

하지만 개정안에는 신탁업자로서 토지등소유자의 1/2 이상 추천을 받거나, 조합설립 동의요건을 충족한 경우에도 사업시행자 지정이 가능하도록 했다. 이때 추천 방법 등은 도시정비법 시행령 제21조가 준용된다. 해당 규정의 재개발사업은 자율주택·가로주택·소규모재개발사업으로, 재건축사업은 소규모재건축사업으로 각각 치환된다.

▲통합심의 공동위원회, 40명 이하로 구성… 위원장은 지자체에서 임명·위촉=통합심의를 진행하기 위한 공동위원회 구성 인원과 방법도 구체화됐다.

공동위는 위원장 1명과 부위원장 1명을 포함해 40명 이하의 위원으로 구성된다. 위원의 경우 △지방건축위원회 3명 이상 △지방도시계획위원회 3명 이상 △경관위원회 2명 이상 △시·도교육환경보호위원회 2명 이상 △교통영향평가심의위원회 2명 이상 △재해영향평가심의위원회 2명 이상을 포함해야 한다.

또 각각의 심의권한을 가진 위원회의 경우에는 1명 이상이 포함돼야 하고, 사업시행계획인가권자인 지자체 소고 공무원도 1명 이상이 참여해야 한다. 위원장과 부위원장은 공동위 위원 중에서 시장·군수 등이 임명·위촉한다.

위원의 제척·기피·회피에 관해서는 ‘주택법 시행령’ 제34조를 준용하게 되며, 공동위원회의 구성에 필요한 세부사항은 조례로 정할 수 있도록 했다.

▲임대주택 인수가격, 기본형건축비 80%로 산정… 가산비용도 인정=임대주택 인수가격 기준도 확정됐다. 소규모주택정비법 개정으로 임대주택 공급가격이 공공건설임대주택의 표준건축비에서 기본형건축비로 변경된데 따른 후속조치다.

개정법에 따르면 임대주택의 공급가격은 국토교통부장관이 고시하는 기본형건축비의 50% 이상으로 대통령령으로 비율을 정하도록 개선됐다. 이에 따라 개정령에는 기본형건축비의 80%로 설정해 인수가격을 현실화했다.

산정시점은 가로주택정비·소규모재건축·소규모재개발사업의 경우 분양공고일 적전에 고시된 기본형건축비가 적용된다. 다만 분양공고를 한 날이 통합심의를 통지받은 날부터 3년이 경과한 경우에는 해당 일 직전에 고시된 기본형건축비가 기준이다. 자율주택정비사업의 경우 준공인가 고시나 공사완료 고시일 직전에 고시된 기본형건축비를 적용한다.

또 기본형건축비에 ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’ 별표 1의3 각 호의 비용을 가산할 수 있는 조항도 신설했다. 법적상한용적률이나 초과용적률 등을 적용해 공공에 공급해야 하는 주택의 경우에도 동일한 공급가격이 적용된다.

▲정비기반시설 공급 시 면적 비율에 따라 용적률 상향=정비기반시설 공급에 따른 용적률 특례 기준도 마련됐다. 개정법에 따르면 소규모주택정비사업의 시행자는 일정 요건에 해당하는 경우 대통령령으로 정하는 범위에서 시·도조례로 정하는 바에 따라 법적상한용적률의 최대 120%까지 건축이 가능하다.

이에 따라 개정안에는 해당 지역에 적용되는 용적률의 200% 이하의 범위에서 해당 시설의 면적 또는 건축 연면적 비율을 고려해 산정토록 했다.

또 사업시행구역 밖에서 정비기반시설이나 공동이용시설 부지 등을 제공할 수 있는 토지 범위도 설정했다. 토지 전체가 사업시행구역의 경계선으로부터 직선거리 500m 이내 또는 도보거리 1,000m 이내에 포함된 토지다. 해당 토지에 정비기반시설 등의 부지로 공급하거나, 설치해 제공하는 경우에도 용적률 특례를 받을 수 있도록 한 것이다.

▲시행규칙 개정안, 가로구역 요건에 예정기반시설도 추가=소규모주택정비법 시행규칙 개정안에는 가로구역에 대한 기준을 완화하는 내용이 담겼다. 현행 시행규칙에는 가로구역의 범위를 도로와 예정도로, 기반시설 등을 기준으로 설정토록 규정하고 있다.

하지만 현행 기반시설은 물론 예정기반시설도 가로구역의 기준으로 신설했다. 구체적으로는 조합설립인가 신청이나 사업시행자 지정, 주민합의체 구성 신고를 위해 기반시설을 신설·변경할 수 있는 계획서를 제출한 경우가 해당된다.

또 예정기반시설을 적용해 조합설립인가를 신청하는 경우에는 기반시설예정지를 입증하는 서류를 제출해야 한다. 이때 해당 서류는 해당 기반시설의 설치에 관한 도시·군관리계획도서와 계획설명서나 관계 법령에 따른 계획도서와 계획설명서 등이다.

한편 이번 소규모주택정비법 시행령·시행규칙 개정안은 공포한 날부터 시행에 들어갈 예정이다.